Рекламирайте тук Затвори
Реклама в секции форуми и базар

Под формата на платени обяви можете да рекламирате ваши продукти, услуги или други комерсиални дейности. Обявата може да бъде публикувана избирателно във форум по ваше желание или във всички форуми на сайта.

За стандартната ценова листа и условия изпратете
запитване до webmaster@photo-forum.net.
Платени обяви
Как да рекламирам?
        
Нова тема
Всички теми
Към тема
 Теми - forum: Клубен живот
 първа  назад  1  2     всички  напред  последна
 Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: navy   
Дата:   04-11-10 19:28

Следните въпроси ми се въртят в главата...

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: navy   
Дата:   04-11-10 19:28

То е ясно, че за това се пита адвокат, но нещата стоят така.
Някой продава имот, друг го купува, но с помощта на банка-кредитор.

Сделката се осъществява при нотариус, като в нотариалния акт се пише, че доплащането ще се осъществи от банката.
Също така банката издава гаранционно писмо на продавача, че ще му заплати остатъка по сметка след проверка в агенцията по вписвания.

1. Какви са рисковете за продавача и купувача в тези случаи?
2. Възможно ли е да се 'развали' нотариалния договор при липса на плащане от страна на банката?

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: asahi   
Дата:   04-11-10 19:51

Банката плаща и паралелно ипотекира имота. Няма изчакване и ала-бала. Договорът е тристранен.

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: navy   
Дата:   04-11-10 20:01

Това, което казваш е друга ситуация и винаги има изчакване [smilie7]
Няма и не съществува ситуация, в която всичко да става паралелно [smilie5]

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: Lalinda   
Дата:   04-11-10 21:10

Хе-хе, малко трудно ще намериш купувач, който да не ти поиска да му платиш сумата кеш. Изобщо не се навиват дори да получат парите по банков път, особено пък при предварителния договор.

Пътят, по-скоро е следният:

1. Сключваш предварителен договор и плащаш по банков път единствено таксата на посредника. Посредниците не приемат кеш, явно имат нужда да обявяват част от приходите си.

2. С предварителния договор за продажба отиваш в банката-кредитор и проучваш възможността да получиш ипотечен кредит.

3. Следва оценка на подлежащия на ипотека имот от оценител на банката.

4. Отпускат ти кредита.

5. Теглиш го кеш (като плащаш такса броене, няма начин).

6. Посредникът съставя проектодоговора.

7. В момента на подписването предаваш парите на продавача кеш, почти в кантората...

Най-тежкият пункт е да получиш удостоверение, че имотът в момента на продажбата, а преди това и в момента на сключване на предварителния договор, не е вече продаден на друг купувач. Не помня как се казваше документът, но някой ще те упъти.

Любопитното е, че продавачът МОЖЕ да развали договора по някаква причина и откаже да върне сумата по предварителния договор, като обяви, че е КРАЙНО БЕДЕН, дори изобщо да не е такъв. Доказването, че не е крайно беден може да се проточи години наред, пък ти да си изплащаш кредита, който си получил.

Успех.

С кредит ще си платил сумата по договора почти тройно, но такъв е животът...

Красиво жить не запретишь.

Иначе имотът, който си ипотекирал, ще стане собственост на банката, но това сигурно ти е известно.

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: MarJ   
Дата:   04-11-10 21:13

Има риск за финализиране на сделката, който е малко вероятен, но следва да се вземе предвид.
Възможно е в удостоверението за тежести от Агенцията по вписванията, при вписване на нотариалния акт за покупко-продажба на имота, да се окаже, че има други тежести - примерно възбрана върху имота, междувременно вписана - преди покупко-продажбата. Тогава банката ще откаже да плати.

Ако си купувач, за да не се чудиш после как да си върнеш капарото, можеш да сключиш с банката и продавача тристранен договор за сметка със специално предназначение, при който банката ще разреши на продавача да се разпорежда със средствата, внесени като капаро, само след изпълнение на определени условия (например представяне на вписан нотариален акт за покупко-продажба и чисто удостоверение за тежести).

Ако си продавач, ще трябва да връщаш капарото и да се разправяш с банката - може да не ти възстановят платени от теб такси по договора за кредит.

Консултирай се задължително с адвокат.

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: navy   
Дата:   04-11-10 21:17

Благодаря за съветите [smilie24]

Лалинда, разбирам желанието ти или да помогнеш, или да покажеш знания... но по втората причина наистина не си наясно... дори не си и близо [smilie7]

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: serjy   
Дата:   04-11-10 22:42

утре ша питам жената и щи кажа, тя е експерт в банкирането [shtrak]

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: exo99   
Дата:   04-11-10 22:43

Лалинда, почти нищо от това, което си написала не е вярно.
И аз съм неприятно изненадан, досега имах по-други впечатления.

А за това нямам думи:

"Любопитното е, че продавачът МОЖЕ да развали договора по някаква причина и откаже да върне сумата по предварителния договор, като обяви, че е КРАЙНО БЕДЕН, дори изобщо да не е такъв. Доказването, че не е крайно беден може да се проточи години наред, пък ти да си изплащаш кредита, който си получил".

Но наздраве![beer]

По-добре разкажи нещо за Франция.[smile]

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: IvoZafirov   
Дата:   04-11-10 22:59

е тя само как обяснява как всичко се плащало кеш...
отиваш да купуваш апартамен за 100 000 евро и влачиш с теб една кошница пари, а продавача после си ги държи под възглавницата.

Абе говори глупости колкото да не заспи нашата Лали.

[smilie21]

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: NeDDRaG   
Дата:   04-11-10 23:20

Лали, отдавна банките не дават ипотечен кредит да се тегли кеш, а се превежда директно на продавача, ама това е друга тема.
Navy, изчакване има. Но процедурата е следната: Подават се документи за кредит, като документите се отнасят за конкретен имот. Минават оценки, изчаква се удостоверението за тежест и чак тогава се отпуска кредита. Нотариалният акт и учредяяването на ипотеката се правят едновременно. За такива неща можеш да ползваш адвокат или агенция за недвижими имоти. И там ги знаят нещата. А много често агенциите съдействат и за кредит.

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: navy   
Дата:   04-11-10 23:24

Да, още веднъж благодаря за мненията.
Процедурите ми са ясни, просто ми е любопитно има ли начин някой да прецака другия... [smilie8]

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: aleksi77   
Дата:   05-11-10 00:10

Сбъркал си форума морски :)
Виждам, че по-горе са се изказали "традиционните разбирачи от всичко" но все пак като малко по-навътре ще споделя при това напълно безплатно :)
Покупката на недвижим имот чрез ипотечен кредит представлява "сложна система от договори", както е модерно да се говори :)
Накратко традиционната схема позната на БГ "пазара" е следната:
1. Купувачът търси имот;
2. Купувачът намира имот;
3. Купувачът няма достатъчно пари;
4. Купувачът си харесва банка - наистина глупава идея но уви светът се крепи на будалите [smilie5]
А сега по сериозно: След като си хареса имот и го провери документално (добре е да се провери откакто свят светува или поне откакто имота съществува), купувачът и продавача обикновено сключват предварителен договор за покупко-продажба, който чисто юридически представлява едно обещание, че ще се сключи окончателен договор под формата на нотариален акт. Съответно ако не се спази това "обещание" изправната страна може да иска от съда да обяви предварителния договор за окончателен - виж чл.19, ал.3 от ЗЗД. Логично е преди предварителния договор, купувачът да се е консултирал с банка/ и дали ще му отпуснат кредит и при какви условия и да има предварително съгласие на банката.
След сключването на предварителния договор, купувачът следва да отиде в банката и да попълни документите за кредита. Банката проверява икономическите показатели на кредитополучателя и прави проверка на имота върху който ще се учредява ипотеката. В случая ако ипотеката се учредява върху имота, обект на покупко-продажбата тя се нарича законна ипотека. Ако купувачът предложи друг свои имот се сключва договорна ипотека. След преглед на документите и оценка на имота от вещо лице, процедурата завършва с подписване на договор за кредит между купувача и банката.
След този 2-ри договор, ако има и договорна ипотека се сключва и 3-ти договор, се пристъпва към същинската част - нотариалното изповядване на сделката, разбира се пред нотариус от списъка на всемогъщата банка.
След изповядване на сделката и учредяване на ипотеката, нотариуса вписва в Агенцията по вписванията тези актове което отнема около 2, 3 дни. Едва след като излезе вписването в Агенцията и удостоверението за тежести на имота, всемогъщата банка пристъпва към изплащане на сумите по сметка на продавача.
Това е обичайната процедура позната на т.нар. имотен пазар у нас. Разбира се тя може да се усложни с много допълнителни неща но аз говоря за традиционния начин.
Какво да ти кажа за рисковете, не са повече от липсата на трети субект - банка. Рискове за купувача не виждам особени, с изключение разбира се на избора да се върже с кредитното въже но ...[smile] в този случай купувача печели още едно око да провери имота. Разбира се има риск за купувача, ако недобросъвестен продавач продаде имота между предварителния договор и нотариалното изповядване, тогава банката дори да има договор за кредит няма да го отпусне а ще развали договора за кредит. За продавача също няма кой знае колко по-големи рискове от участието на банката освен, че ще му искат куп ненужни документи и ще се забави реалното заверяване на сметката му с цялата сума.
Накратко [smile] това е но все пак правото само се опитва да вкара в някакви конструкции живота и реалността а както знаеш живота винаги е по-шарен и многообразен а нашата реалност и изобретателно мошеничество представляват съществен принос в световното културно наследство. Истината е, че няма универсална истина при покупко-продажбата на имот. Всяка сделка си е специфичен казус. По правило е добре да си отваряш очите на четири, да не се стискаш за някой лев за качествено юридическо мнение защото вместо имот може да си напазаруваш проблем и най-вече да не подхождаш с емоции при покупката на имота. Ако с жена ти сте харесали страшно много някой имот, винаги викай на помощ за проверката на статута човек, който не е емоцианално привързан към вещта, за да му е бистър ума.[smilie5]
Айде пък ша почерпиш за безплатната консултация [beer]



Публикацията е редактирана (05-11-10 00:16)

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: navy   
Дата:   05-11-10 00:27

[beer]
Не, няма да купувам... наистина похвално е, че си описал всичко това, аз го знам, така е, ти сигурно си в този бранш и го знаеш много по добре от мен. Иначе преди години купихме земя с помощта на банка... все още я изплащаме хе хе, но това е друга тема [smilie7]

Аз само се чудя дали има риск банката да не осъществи плащане, но тогава нотариалния договор ще бъде невалиден, защото нямаме доказателство за плащане, а в него е описано, че банката плаща. А и с гаранционното писмо наистина нотариалния договор ще е невалиден.
Това ми беше интересно и го бях споменал още в началото...

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: aleksi77   
Дата:   05-11-10 00:29

[smilie5] Ествествено като юрист не ти дадох конкретен отговор на втория въпрос. Та конкретно като отговор на втория ти въпрос: възможно е да се развали нотариалния акт за покупко-продажба по съдебен ред поради неизпълнение на договора. Преди това трябва да се отправи покана до продавача за изпълнение като му се даде подходащ срок за изпълнение (Съдебната практика приема за подходащ всеки срок по-голям от 7 дни). Имай предвид, че тук имаме две отделни правоотношения - между продавача и купувача(Нотариалния акт за покупко-продажба) и между купувача и банката(Договора за кредит). Продавачът не може да иска изпълнение на договора за кредит защото то представлява отделно, независимо правоотношение между купувача и банката, по което той не е страна. Но досега в моята практика не съм имал случай банката да откаже плащане при вписан нотариален акт и учредена първа ипотека.

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: Lalinda   
Дата:   05-11-10 00:29

Забравих да спомена, че посредникът твърде вероятно ще настоява да впишете в договора и нотариалния акт ФИКТИВНА по-ниска цена, за да платите по-ниски нотариални такси и такси за вписване.

Често цените на имоти, предлагани от посредници, са надути, тъй като съществува договаряне между продавача и посредника, също на тъмно.

Мнозина се лакомят, естествено, от такова предложение, бидейки дребни шмекери, само че... ако нещо се случи и договорът бъде развален, имотът се окаже продаден на друг клиент или купувач и т. н., ще имат основание да претендират не за цялата платена от тях сума, а за вписаната в договора и нотариалния акт.
[smilie18]

Пък и се позапознайте със злощастния Закон за задълженията и договорите (ЗЗД).

С други думи, опичайте си акъла, ако изобщо имате такъв. Всеки от ума си тегли.
[smilie18] [smilie18] [smilie18]

Впрочем, над определена възраст няма да ви отпуснат ипотечен кредит, тъй че... оправяйте се, докато сте млади или си търсете платежоспособен партньор.

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: aleksi77   
Дата:   05-11-10 00:33

Морски, няма такова животно "невалиден договор".
Щом е сключен договорът е "валиден" и трябва да породи действие. Друг е въпроса, че при определени предпоставки, изправната страна може да го развали по реда на чл. 87 от ЗЗД.
Дори един "нищожен" договор, който противоречи на императивни норми на закона поражда действие и само съд може да прогласи нищожността му. Но докато това стане, договорът си е "валиден" отвсякъде.[smilie5]



Публикацията е редактирана (05-11-10 00:36)

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: asahi   
Дата:   05-11-10 00:36

Колко си далеч от материята - не е истина.

Краси, тази потребителка ще те консултира отлично (ако иска), защото много често прави такива сделки.

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: aleksi77   
Дата:   05-11-10 00:39

[smilie5]
asahi, само ще вметна, че тази потребителка - Управителка на " Инфоммикс - Обединени столични агенции" е брокер на недвижими имоти и ползва моята некомпетентна юридическа помощ.

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: asahi   
Дата:   05-11-10 00:43

Което потвърждава препоръката ми. Твоят правилен съвет, приложен коректно на практика, води до един отличен резултат. Поздрави на теб и брокерката [beer]

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: exo99   
Дата:   05-11-10 01:36

Морски,
Има един съществен риск, ако ти си купувач на имот , но нямаш парите и ще трябва да разчиташ на банка.

1. Харесваш имот.
2. Сключваш предварителен договор и плащаш 10 процента от цената при сключване на договора. В този предварителен договор се вписва срок / обикновено един месец/, през който трябва да се изповяда сделката пред нотариус и да се доплати разликата.
По принцип продавачът не го интересува откъде ти ще намериш останалите пари - от спестявания, от роднини, заем от приятели или от банка.
Важното е до изтичане на срока в предварителния договор да се изповяда сделката и да се плати.

АКО БАНКАТА НЕ ТИ ОТПУСНЕ ЗАЕМА в този срок, рискуваш да загубиш капарото и продавачът да е свободен да си продава отново имота.

А също и някои продавачи не са склонни да минат през малко усложнените формалности ако ти ще купуваш със заем.
Но това се отнася само за много атрактивен имот, за който ще има и други кандидати.

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: gorskio   
Дата:   05-11-10 10:08

Миналата година мой роднина купи имот по този начин, банката ще ти съдере кожата от какви ли не такси, оценки, предварителни застраховки, а и след успешното приключване на сделката те очакват куп финансови сюрпризи.

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: boni   
Дата:   05-11-10 10:24

В края на 2007-ма продадох апартамент, а купувачите го купиха чрез кредит от Пощенска банка.
Открих си сметка в пощенска банка. По тази сметка купувачът ми преведе част от парите, по-голямата част беше преведена от банката 10 дни след нотариалното прехвърляне на апартамента.
Сделката беше скрепена с документи от страна на пощенска, но въпреки това чувствах известен дискомфорт през тези 10 дни, докато си получа парите:)
През 2008-ма продадох още един апартамент по същата схема през корпоративна банка. Много съм доволен от корпоративна - бързи, ефективни, любезни и безпроблемни и с много добри лихви по депозита, който престоя близо година там.



Публикацията е редактирана (05-11-10 10:28)

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: navy   
Дата:   05-11-10 10:50

А като физическо лице ако осъществиш повече от една сделка за над 50 000 лева в рамките на 12 месеца... ще те погнат ли да се регистрираш по ДДС и да им снесеш 20% от получените суми?
[smilie8]

Отговори на това съобщение
 Re: Покупко-продажба на имот чрез банка-кредитор
Автор: Lalinda   
Дата:   06-11-10 00:11

Любопитен бонус към кредитополучателите е, че на втория или третия ден (най-късно) след отпускането на кредита крадци посещават дома им...

Бдете.

Разбира се, търсят не нотариалния акт...

Отговори на това съобщение
 първа  назад  1  2     всички  напред  последна
Нова тема
Всички теми
Дървовиден изглед
Нагоре

За да пишете мнения трябва да влезете с потребителското си име.
Влезте от тук »
Форум "Клубен Живот" е спрян за публикуване.